Comprar imóvel no Brasil

a) CPF

O primeiro passo é regularizar o seu CPF, caso ele esteja inativo.

O CPF é um documento essencial para qualquer transação financeira no Brasil. Mesmo sem residência fiscal, é possível obter um CPF. Procure o consulado brasileiro mais próximo para solicitar o seu CPF.

Esse documento tem como principal função identificar os contribuintes do país – ou seja, brasileiros que pagam impostos. Vale destacar que o CPF é exigido tanto de brasileiros que moram no país como de residentes no exterior. Lembrando que, se o comprador for casado, o mesmo se aplica ao seu cônjuge.

É possível verificar a situação do seu CPF no site da Receita Federal. Caso haja alguma irregularidade com o documento, será necessário regularizá-lo através do próprio site da Receita ou em representações diplomáticas brasileiras, pessoalmente ou através de procuração.

Situações podem causar a suspensão, bloqueio ou cancelamento do CPF:

• Não votar
• Não justificar o voto
• Não responder a uma notificação da Receita Federal
• Não realizar o pagamento do Imposto de Renda
• Duplicidade de cadastro do CPF

b)Estado civil atualizado

Organizado o seu CPF, chegou a hora de regularizar a situação do seu estado civil em território nacional. Essa etapa, porém, é destinada àqueles compradores que tenham se casado no exterior. Ou seja, caso você seja solteiro ou tenha se casado em terras brasileiras, pode pular esse tópico com tranquilidade!

Se você se identificou com o público deste tópico, então o seu próximo passo será fazer a trasladação dos documentos do seu casamento em um consulado brasileiro no seu país de residência.

Nesse momento, é importante verificar em qual regime de comunhão o seu casamento se enquadra. Se você não tiver definido previamente, é muito provável que ele tenha sido categorizado automaticamente conforme o padrão do país.

Vale destacar que essa categorização é obrigatória no Brasil e será exigida mesmo que esse modelo não exista no país onde você mora. Apesar disso, cada país tem uma legislação específica envolvendo união marital. É vital que você comunique qual o regime de comunhão de bens do seu casamento no momento que fizer a transladação dos documentos no consulado. Ou seja, antes dele ser encaminhado para o cartório no Brasil. Isso porque a documentação é aceita lá de imediato e a alteração de alguma informação costuma ser burocrática.

Lembrando que o regime mais simples e que gera menos burocracia para regulamentar no Brasil é o de comunhão parcial de bens. Este tipo não cobra a existência de um pacto antenupcial – documento firmado antes da formalização de um casamento e que regulamenta todas as questões patrimoniais que o envolvem. Em todos os demais regimes, comunhão universal, separação total, participação final nos aquestos e separação convencional de bens, é obrigatória a apresentação do acordo antenupcial.

Antes de iniciar o processo de compra, é fundamental entender as regras e legislações brasileiras sobre a aquisição de imóveis por estrangeiros ou brasileiros residentes no exterior. A legislação brasileira permite que estrangeiros comprem imóveis no país, mas algumas restrições podem ser aplicadas, especialmente em áreas rurais e zonas de segurança nacional.

Antes de concluir a compra do imóvel é essencial contar com o auxílio de um advogado especializado em Direito Imobiliário para analisar toda a documentação e realizar uma Due Diligence Imobiliária.

A due diligence é a fase de verificação e análise detalhada do imóvel e de sua documentação. Verifique a matrícula do imóvel, certidões negativas de débito e possíveis pendências legais. É recomendável contar com um advogado especializado em direito imobiliário para garantir que toda a documentação esteja em ordem.

Comprar um imóvel é uma jornada burocrática, que requer auxílio de um advogado e também de um corretor de imóveis. Este profissional tem conhecimento sobre o mercado imobiliário local e experiência em lidar com compradores internacionais. Um corretor qualificado pode ajudar na busca pelo imóvel ideal e fornecer assistência durante todo o processo de compra.

O caminho fica bem mais fácil quando se tem um guia experiente te acompanhando durante todo o processo, que entende a sua necessidade e seus objetivos.

Um dos pontos cruciais ao comprar um imóvel é a escolha da localização. Pesquise sobre as cidades e bairros que mais se adequam aos seus objetivos, expectativas e estilo de vida. Considere fatores como infraestrutura, segurança, valorização imobiliária e proximidade a pontos de interesse. Florianópolis, por exemplo, é uma das cidades mais procuradas por investidores estrangeiros.

A escolha da localização do imóvel que será seu novo lar temporário ou investimento para locação short stay é, sem dúvidas, uma das partes mais importantes da jornada de compra. Pois afetará diretamente no sucesso do seu investimento.

Como mencionado, a localização do imóvel está diretamente ligada à sua intenção de compra. Suponha que você queira adquirir um imóvel na sua cidade natal no Brasil. Inicialmente, analise bairros em desenvolvimento e regiões que correspondam ao perfil desejado: para aluguel, por exemplo, regiões próximas ao centro da cidade costumam ser mais vantajosas. Se o imóvel for destinado a um familiar, direcione a busca para bairros com os quais ele tenha afinidade.

Se você pretende investir em um imóvel com foco no potencial de valorização, sem ter uma cidade específica em mente, a dica é pesquisar regiões com maior índice de valorização imobiliária, como o litoral de Santa Catarina. Dessa forma, você pode identificar oportunidades e aproveitar o crescimento dessas áreas.

Primeiro, defina claramente sua intenção com a aquisição. Você quer comprar um imóvel para uso ocasional de sua família, ou pretende investir em imóveis para alugar e obter uma renda extra mensal?

Se o objetivo for investir, identifique seu público-alvo: famílias pequenas que buscam conforto, grupos de turistas à procura de uma casa de veraneio, ou executivos que valorizam a praticidade. Alternativamente, você pode querer comprar um imóvel para revender em breve, lucrando com a valorização imobiliária.

Dependendo de suas respostas, pode ser necessário reconsiderar se a localização, o perfil do imóvel e o custo de vida da região atendem às suas necessidades. Dessa forma, você consegue fazer uma filtragem mais precisa dos imóveis disponíveis, facilitando a escolha final.

Imóvel Pronto x Imóvel na Planta

Outro ponto importante a ser considerado é o estágio de construção do imóvel – se está na planta, pronto para morar, ou para revenda. Mesmo estando no exterior, você pode comprar qualquer tipo de imóvel. No entanto, algumas opções, como apartamentos na planta, costumam ser mais indicadas para compradores no exterior, pois a negociação tende a ser mais flexível.

Os imóveis na planta são ideais para quem pretende quitar a compra em um curto período. Nesse caso, você negocia diretamente com a construtora, o que é uma vantagem, pois essas empresas geralmente estão mais preparadas para lidar com compradores fora do Brasil. Além disso, os apartamentos na planta são mais baratos do que os imóveis prontos e oferecem condições de pagamento mais flexíveis, um ponto positivo para brasileiros no exterior.

Por outro lado, os imóveis prontos para morar podem ser uma boa opção se você deseja acesso rápido à propriedade. Normalmente, esse tipo de compra não envolve burocracias extras, já que não há histórico de antigos moradores. No entanto, o pagamento não é flexível: você precisa quitar o valor total no momento da compra, seja com capital próprio ou recorrendo a uma instituição de crédito – assunto que abordaremos a seguir.

Finalmente, a compra de imóveis de revenda pode ser mais complicada. Isso porque traz uma bagagem, tanto positiva (como um bom custo-benefício) quanto negativa (como a necessidade de reformas). Se a negociação for feita com o antigo proprietário, a opção de assinar documentos digitalmente pode ser limitada, o que pode exigir uma viagem ao Brasil, dependendo da situação.

Ter uma conta bancária no Brasil facilita as transações financeiras relacionadas à compra do imóvel. Embora não seja obrigatório, possuir uma conta local pode simplificar o pagamento de taxas, impostos e a transferência de recursos para o país. Algumas instituições bancárias permitem a abertura de contas para não residentes, desde que sigam certos procedimentos.

Enfim, Existem inúmeras formas de concretizar o pagamento de um imóvel enquanto mora no exterior. Isso permite que você tenha chances de fechar o negócio rapidamente, através de um acordo que se encaixa melhor no seu perfil de comprador.

Porém, antes de definir qual a forma de pagamento faz mais sentido para você, não esqueça de verificar se o seu país de residência tem acordo fiscal com o Brasil para evitar tributação dupla. Este acordo normalmente funciona para revogar a necessidade de pagar o mesmo imposto nos dois países. Assim, se o seu tiver, pode comemorar! Se não, é importante acrescentar esse custo na conta.

a) pagamento À vista

Normalmente é o ideal para quem já possui o dinheiro disponível no Brasil, sem necessidade de fazer transferência internacional. Não costuma ser problemático, é a maneira mais rápida e menos burocrática de quitar a dívida. Além disso, com o dinheiro em mãos você ganha poder de compra para negociar mais o preço com o vendedor do imóvel.

b) pagamento Parcelado

Para que a compra parcelada aconteça com sucesso, é importante – antes de tudo – possuir um nome limpo entre instituições de proteção de crédito. Desta maneira, a sua tentativa de compra terá um aceite facilitado.

Isso acontece porque esse rating de crédito – ou score – pode ser acessado por empresas através do Serasa, SPC e outras instituições que trabalham com serviço de proteção ao crédito. Com isso, o vendedor consegue verificar se você é ou não um bom pagador. Em outras palavras, é vital manter as suas contas em dia e evitar que as dívidas se acumulem.

De maneira simplificada, são três as formas principais de pagar através de parcelas:

• Parcelamento de longo prazo através dos bancos – via financiamento imobiliário tradicional (menores taxas, mais burocrático);
• Parcelamentos longos através de Sociedades de Crédito Direto e Fintechs (taxas médias, menos burocrático);
• Parcelamentos de até 5 anos diretamente com construtoras (maiores taxas, processo facilitado).

Tenha em mente que, em quaisquer destas opções, será necessário comprovar a renda – no Brasil ou no seu país, dependendo do caso – na instituição à sua escolha.

1. Parcelamento com a construtora

Como dissemos anteriormente, financiar através de construtora é uma das opções mais tranquilas para quem pretende quitar todo o imóvel em poucas parcelas ou comprar na planta. Lembre-se que é comum que essa opção exija uma quitação mais rápida – em Goiânia, por exemplo, o limite máximo é de cinco anos.

A explicação está no fato da burocracia exigida ser menor e as regras do parcelamento serem mais flexibilizadas, uma vez que o parcelamento é feito diretamente com a empresa que construiu o imóvel, sem envolver instituições financeiras.

Além de aceitarem o uso de documentos emitidos no seu país de residência, é permitido que a burocracia seja feita de forma digitalizada – o que possibilita que você não tenha que vir ao Brasil assinar nenhum documento referente à oficialização da compra. Isso porque essas empresas costumam possuir estrutura e experiência suficiente para fechar negócios com certificados e assinaturas digitais.

Outra questão é que algumas construtoras aceitam uma comprovação de renda que esteja baseada no exterior, o que facilita muito o processo para o comprador. Mas atenção: essa não é uma regra para todas as construtoras, então atente-se a checar as condições de comprovação de renda no início da negociação. Também vale lembrar que não comprovar renda no Brasil não isenta o comprador de ter que fazer Imposto de Renda em terras brasileiras!

Justamente por conseguir se adaptar mais facilmente às necessidades dos clientes, o lado da balança das tarifas pesa mais. Por isso, cuidado: as construtoras possuem as taxas de juros mais altas ante as financeiras, com valores que ficam em média 16% ao ano.

2. Parcelamento através de fintechs

As fintechs, ou Sociedades de Crédito Direto, são empresas que combinam tecnologia e acesso ao crédito de forma menos burocrática que os bancos tradicionais. Se você precisa de mais de cinco anos para quitar o financiamento e deseja evitar a papelada, as fintechs podem ser uma boa opção para você.

Assim como algumas construtoras, as fintechs aceitam comprovação de renda no exterior, desde que a origem do seu dinheiro seja claramente demonstrada. Além disso, elas permitem que todo o processo seja realizado de forma digital, uma grande vantagem para compradores que não planejam vir ao Brasil em breve.

As fintechs oferecem prazos de até 30 anos para os financiamentos e taxas de juros mais atrativas, que ficam entre as oferecidas pelas construtoras e pelos bancos tradicionais, com uma média de aproximadamente 12% ao ano.

3. Financiamento Imobiliário Bancário

O financiamento imobiliário tradicional também está disponível para brasileiros que residem no exterior. Entre as opções de parcelamento, ele possui a taxa de juros mais baixa. No entanto, geralmente não é vantajoso para esse perfil devido à burocracia envolvida.

O primeiro detalhe importante antes de considerar o financiamento imobiliário é que os bancos tradicionais não aceitam assinatura digital. Portanto, se você não puder vir ao Brasil para assinar a papelada, o financiamento imobiliário não será possível.

Para aprovar seu crédito, você precisará comprovar renda, como no processo para residentes no Brasil. A principal maneira de fazer essa comprovação é através da declaração de Imposto de Renda, especificando os valores transferidos para o Brasil. Para realizar a declaração morando no exterior, é essencial ter um contador de confiança e experiente no assunto, já que é necessário se atentar a vários detalhes.

Também é importante verificar se o país que você reside tem acordo de bitributação com o Brasil. Se não tiver oficializar as contas pode ser mais caro.

Além disso, é necessário ter uma conta corrente no seu nome no Brasil para finalizar o financiamento, o que pode ser um empecilho para alguns compradores. No entanto, se você já possui essa conta e faz envios recorrentes de dinheiro, isso pode facilitar a aprovação do crédito. Quando você movimenta uma conta corrente em um banco que oferece financiamento imobiliário, você estabelece uma relação com esse banco, o que pode tornar a aprovação do crédito mais fácil.

O ponto positivo do financiamento imobiliário são as taxas de juros. Por se enquadrar no Sistema Financeiro de Habitação (SFH), os juros possuem um teto e costumam ser os mais atrativos do mercado. Atualmente, a taxa média entre os bancos é de 9,5%.

Independentemente do método escolhido para o pagamento, uma coisa é inevitável: você precisa transferir o dinheiro para o Brasil. Existem duas formas mais comuns de fazer isso: por meio de plataformas de transferência de dinheiro ou transferência bancária internacional (wire transfer).

As plataformas de transações financeiras mais populares são Wise e Western Union. Nelas, os usuários podem gerar um boleto com a quantia desejada em dólares, por exemplo, e a empresa de transferência converte e disponibiliza o dinheiro em moeda brasileira. É possível fazer quantas transferências desejar, sem se preocupar com limitações.

Esse método de envio é legal e reconhecido pela Receita Federal, permitindo que você declare o recebimento do dinheiro sem complicações. No entanto, vale destacar que a responsabilidade pelo recolhimento de impostos recai sobre o comprador, já que o recolhimento não é automático como na transferência bancária internacional. Portanto, é necessário comprovar a origem do dinheiro.

A transferência bancária internacional (wire transfer) é uma transferência nominal de banco para banco. Nesse caso, o banco é responsável por recolher os impostos automaticamente, o que dispensa o comprador de se preocupar com isso manualmente.

Para, enfim, o imóvel sr tornar seu, falta a última etapa: oficializar a compra. Para isso, será necessário realizara escritura publica e emitir a matrícula atualizada do imóvel. Vale destacar que esses documentos também podem ser emitidos digitalmente.

A escritura possui um valor que varia entre R$ 1 mil e R$ 10 mil, dependendo do estado em que o imóvel estiver localizado. Os valores de uma matrícula também podem variar dependendo da localidade, mas – geralmente – a média custa cerca de 1% do valor venal do imóvel.

Além disso, será necessário fazer o pagamento do Imposto de Transmissao de Bens Imóveis (ITBI). Ele costuma girar em torno de 2% a 3% do valor de venda no imóvel e pode ser pago digitalmente através do internet banking dos bancos parceiros da prefeitura da localidade do imóvel.

Após a aceitação da proposta, o próximo passo é a assinatura do contrato de compra e venda. Este documento formaliza a transação e estabelece os direitos e obrigações de ambas as partes. O contrato deve ser registrado em cartório para garantir sua validade jurídica.

O registro do imóvel em seu nome é a etapa final para concluir a compra. Leve o contrato de compra e venda ao Cartório de Registro de Imóveis competente para que a propriedade seja transferida oficialmente. Após o registro, o imóvel passa a ser legalmente seu.

Mesmo sem residência fiscal, você terá obrigações fiscais no Brasil, como o pagamento do ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) e do IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano). Esteja atento a esses tributos e, se necessário, contrate um contador para auxiliá-lo na gestão fiscal.

Agora que você sabe cada passo de como comprar um imóvel no Brasil estando no exterior, deu para perceber que contar com um especialista na hora da compra faz toda a diferença, né?!

Por isso, se você está pensando em iniciar essa jornada, chame um dos nossos consultores e comece com o pé direito a busca pelo seu investimento no Brasil.